Mercato immobiliare, a Brescia i prezzi delle case in leggero calo

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    Acquistare un immobile  per gli italiani è considerato il modo migliore e più sicuro di impiego del risparmio, convinzione che si è rafforzata alla luce degli ultimi eventi che hanno interessato i mercati finanziari e che hanno creato un generale clima di incertezza. Nei primi sei mesi del 2011 i valori immobiliari di Brescia hanno registrato una diminuzione dello 0,4%. E’ quanto è emerso oggi durante il convegno dal titolo "Il panorama immobiliare e creditizio nel 2011: analisi e tendenze del mercato a Brescia" organizzato da Tecnocasa e Confesercenti. 

     

    Tra i quartieri con un leggero ribasso dei prezzi si segnalano Mompiano e Crocefissa di Rose dove si è notata una diminuita disponibilità di spesa da parte dei potenziali acquirenti diventati anche più esigenti. Si registra una diminuzione degli investitori che generalmente si indirizzano su appartamenti da mettere a reddito, locandoli a studenti universitari perché in zona ci sono le facoltà di Medicina e di Ingegneria. Nella prima parte dell’anno hanno comprato soprattutto coloro che erano alla ricerca della prima casa anche se gli acquirenti più giovani preferiscono spostarsi nelle zone a sud della città, meno costose. Tra queste ci sono S. Polo, Brescia 2 e Sant’Anna.

     

    Le tipologie più ambite sono state il trilocale su cui si investono cifre medie di 150-170 mila euro, i bilocali acquistati da genitori di studenti e professionisti che lavorano presso la struttura ospedaliera. Si sono preferite le abitazioni dotate di ascensore, in buoni contesti condominiali e in buono stato.

     

    Mompiano è una zona residenziale dove acquistano soprattutto famiglie. L’area di via Crocifissa di Rose si trova nella parte nord della città, non distante dal centro ed è caratterizzata da condomini costruiti a partire dagli anni ’50 e da alcune villette Liberty degli anni ‘20 e ’30, concentrate nei pressi di via Martinengo Cesaresco e delle sue parallele. Si tratta di una delle zone maggiormente quotate di Brescia con negozi ed uffici.

     

    Per acquistare un appartamento ristrutturato si spendono tra 3500 e 4000 euro al mq mentre uno da ristrutturare, in un contesto signorile, ha un prezzo di 2000 euro al mq. Valori simili nel quartiere di Mompiano sviluppato ai piedi del Colle San Giuseppe a cavallo tra gli anni ‘60 e ‘70. Si tratta di una zona residenziale ricercata in particolare da chi apprezza il verde e non vuole rinunciare a comodità e servizi. Prevalgono le palazzine, ma in direzione dell’ area collinare si possono acquistare ville e soluzioni indipendenti.

    Al Villaggio Prealpino prevalgono le cosiddette “Case Marcolini”, ovvero soluzioni indipendenti con giardino costruite negli anni ’60. Si vendono a prezzi medi di 1500 euro al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda soprattutto da parte di immigrati che non riescono ad accedere al mercato del credito. Per un bilocale si chiedono cifre medie di 400-450 € al mese. A Mompiano hanno realizzato delle nuove costruzioni con appartamenti e villette schiera vicino alla Parrocchia di San Gaudenzio che si vendono a prezzi medi di 4000 € al mq.

     

    Sono stabili le quotazioni in zona Sant’Anna, nell’area di Villaggio Badia e Villaggio Violino. Il mercato immobiliare è dinamico ma le trattative si allungano.

    In questa parte della città le richieste provengono in prevalenza da famiglie, con una disponibilità di spesa compresa tra 120 e 150 mila € per l’usato e di 300-400 mila € per il nuovo. La domanda è alimentata anche da immigrati che lavorano in zona. Da segnalare anche qualche acquisto da parte di investitori, si tratta di risparmiatori che si focalizzano su bilocali da mettere a reddito dal prezzo compreso tra 80 e 150 mila €. Il mercato delle locazioni è alimentato in prevalenza da personale ospedaliero impiegato nella Clinica Sant’Anna oppure da personale del Centro sportivo polivalente San Filippo. A cercare appartamenti in affitto sono anche studenti universitari oppure fisioterapisti che necessitano di abitazioni da adibire a centri riabilitativi; il canone di un bilocale oscilla tra 350 e 400 € al mese, quello di un trilocale tra 500 e 550 € al mese.

    Il quartiere Sant’Anna alla prima periferia della città è sorto negli anni ’50. Quest’area è molto apprezzata dagli acquirenti, spesso provenienti da zone più centrali ed attratti da prezzi contenuti. Il quartiere è caratterizzato dalla presenza di soluzioni Iacp ed ex Aler, con valutazioni comprese tra 1000 e 1200 € al mq per soluzioni in buone condizioni. E’ possibile acquistare anche villette bifamiliari Ina Casa disposte su due livelli che, da ristrutturare, hanno un prezzo che oscilla tra 140 e 180 mila €. Prestigiosa l’area precollinare di Sant’Anna, dove si possono acquistare ville antiche e cascine ristrutturate con vista panoramica e spazi esterni a prezzi compresi tra 3000 e 4000 € al mq. Meno richieste le zone di Villaggio Badia e Villaggio Violino, sorte negli anni ’50 e composte da villette bifamiliari e a schiera valutate, da ristrutturare, tra 170 e 200 mila €. Prezzi più contenuti si registrano per le villette realizzate da Padre Marcolini negli anni ’50 all’epoca destinate a lavoratori del posto; il costo è compreso tra 120 e 140 mila €. Da segnalare il completamento in via Chiusura di quattro nuovi condomini ed il proseguimento dei lavori per la realizzazione di due nuove torri. Qui il nuovo è valutato tra 2500 e 2900 € al mq. Anche in via del Franzone sono in costruzione palazzine e villette bifamiliari e quadrifamiliari. Sono partiti inoltre i lavori l’edificazione di condomini e villette in via Badia, la richiesta è superiore a 3000 € al mq.

    Nel primo semestre del 2011 non si riscontrano variazioni delle quotazioni immobiliari ad Urago Mella, nella parte nord-occidentale della città, quartiere residenziale ad alta densità abitativa che prende il nome dal fiume Mella che ne delimita il fianco orientale.

    In aumento i tempi medi di vendita per le soluzioni più vecchie e popolari, mentre si vendono più velocemente le soluzioni in contesti piccoli e recenti. Ad acquistare in questa prima parte dell’anno sono soprattutto nuovi nuclei familiari, giovani coppie e single alla ricerca della prima casa, che fanno ricorso al mutuo ed  hanno una possibilità di spesa media di 150 mila €. Pochi gli acquisti per investimento, mentre chi compra la seconda casa lo fa soltanto in seguito a donazioni ed eredità.

     

    Il quartiere dispone di un’offerta immobiliare vasta ed eterogenea: molto ambita e richiesta la zona del nucleo antico di Urago Mella, area periferica e pedecollinare dove si possono acquistare ville indipendenti signorili e di pregio che fanno parte di corti e costruite fra il ‘400 e ‘800. Per una soluzione di 200-250 mq sviluppata su un piano e dotata di mansarda e piano interrato si spendono 700-800 mila €, con punte di 1,2 milioni di € per tipologie su 3 piani.

    In zona Pendolina è possibile acquistare a 1200-1300 € al mq un appartamento ben tenuto collocato in palazzi di 8 piani degli anni ’70, o ville singole, bifamiliari e trifamiliari spesso da ristrutturare, sviluppate su un unico piano e collocate in residence con piscina, portineria e campi da tennis. Il prezzo medio di queste soluzioni è di 700-800 mila €. Le quotazioni sono molto simili per le villette “marcolini”, dotate di giardino fronte-retro, risalenti agli anni ‘70 e che necessitano di interventi di ristrutturazione.

    Numerose le nuove costruzioni nel centro di Urago Mella, dove con 2000-2100 € al mq si acquistano appartamenti in palazzine di 10-12 unità.

    Diverse le categorie che cercano soluzioni in affitto, dalle famiglie, ai lavoratori trasfertisti, agli universitari che pagano in media un canone di 400-450 € al mese per un bilocale, 450-500 € al mese per un trilocale e 550-600 € al mese per un quattro locali.

    Da segnalare la costruzione sul fiume Mella del ponte che porta al quartiere di Urago Mella e la realizzazione di un secondo grattacielo, oltre a quello realizzato nel 2008, che ospiterà uffici e centri direzionali che daranno ancora più prestigio al quartiere.

    Sono stabili i prezzi delle abitazioni nei quartieri di Sant’Eufemia, San Polo Buffalora e zona Poliambulanza. Nella prima parte dell’anno si è registrato un mercato dinamico, grazie al ribasso delle quotazioni avvenuto negli ultimi semestri, che ha ristretto la forbice esistente tra domanda e offerta. Le famiglie sono i principali acquirenti in quest’ area della città, anche se non manca qualche compravendita da parte di investitori e stranieri, questi ultimi ancora in difficoltà in fase di accesso al credito. La tipologia più richiesta è il trilocale, piacciono le soluzioni posizionate ai piani intermedi, dotate di servizi con finestre, di sfoghi esterni, del posto auto e con basse spese condominiali. Adiacente al Centro si sviluppa la zona Poliambulanza, nata a cavallo tra gli anni ’60 e gli anni ’70, caratterizzata da palazzine e condomini spesso privi di ascensore e box auto. Per l’acquisto di un appartamento in buone condizioni si spendono 1400-1450 € al mq. Da segnalare che in via Duca degli Abruzzi si possono comprare appartamenti nuovi con caratteristiche tecnologicamente avanzate a 2100-2300 € al mq, alcune di queste soluzioni inoltre sono state realizzate in edilizia convenzionata e hanno un prezzo di 1450 € al mq. Sant’Eufemia è un borgo antico dove è possibile acquistare appartamenti in buone condizioni a 1500 € al mq. La zona pedecollinare del quartiere è composta da ville, villette degli anni ‘60 e antiche cascine ormai ristrutturate. Si tratta di un’area prestigiosa dove, per l’acquisto di una villa ristrutturata da 200 mq con giardino, si spendono circa 500 mila €. In via Chiappa è in corso d’opera la realizzazione di una nuova palazzina composta da 8 appartamenti il cui valore è di 1950 € al mq. Più eterogenea la zona di San Polo Buffalora; qui è possibile trovare condomini, palazzine e villette anche in edilizia convenzionata. I condomini sono sorti tra gli anni ’80 e gli anni ’90 ed hanno valutazioni comprese tra 1300 e 1450 € al mq. L’area di San Polo Vecchio è caratterizzata da palazzine, porzioni di casa e villette costruite negli anni ’80; in questa zona sono inoltre presenti due cantieri per la realizzazione di appartamenti dal prezzo compreso tra 1700 e 1850 € al mq. In zona San Polo Nuovo ci sono villette a schiera in edilizia convenzionata che si possono acquistare con una spesa compresa tra 215 e 230 mila €. Villaggio Buffalora sorto negli anni ’90, è composto da villette a schiera valutate non più di 220-230 mila € e da appartamenti con box auto acquistabili a  1650 € al mq. Da segnalare che in zona San Polino, a partire dal 2007, sono stati realizzati circa 3500 nuovi alloggi, molti dei quali risultano attualmente invenduti. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni si registra una buona domanda, soprattutto da parte di giovani coppie, famiglie, lavoratori trasferisti e stranieri. Il contratto maggiormente utilizzato è quello a canone libero, mentre contratti transitori da 12 e 18 mesi sono utilizzati prevalentemente per locazioni a lavoratori. Il canone di un bilocale arredato è di 450-500 € al mese, quello di un trilocale è di 550 € al mese.

    Sono in aumento le quotazioni delle abitazioni di Casazza e San Bartolomeo. La motivazione è da ricercarsi nel fatto che si sono realizzate compravendite di immobili di qualità medio alta, inseriti in zone ben servite, dotati di ascensore e box auto. Nel quartiere di Casazza gli edifici si dividono in due zone: nella zona a Nord Ovest ci sono costruzioni in edilizia signorile costruite dopo gli anni ’70 e con cucina abitabile. Un buon usato costa mediamente intorno a 1500 € al mq. Mentre nella zona a Sud Est della città si sviluppa un’area di edilizia popolare caratterizzata da abitazioni dell’Aler che non superano i 1000 € al mq. Ad acquistare in questa zona sono prevalentemente persone monoreddito ed immigrati. Buona la domanda di bilocali per i quali l’investitore non supera  110 mila €.

    San Bartolomeo è un quartiere popolare sorto a cavallo degli anni ‘50 e degli anni ’60. Ha avuto poi un secondo sviluppo negli anni ’80 ed è stato interessato da un processo di riqualificazione che ha determinato lo sviluppo della zona dal punto di vista edilizio. Infatti, sono in corso interventi di nuova costruzione che si immettono sul mercato a prezzi medi di 3000 € al mq ma che si compravendono a valori di 2700-2800 € al mq. Sono state particolarmente apprezzate le abitazioni posizionate  ai piani bassi, dotate di giardino e con una buona esposizione. In crescita l’interesse di coloro che vivono a Brescia e nei comuni limitrofi per le case situate nel comune di Collebeato che è apprezzato per la presenza delle zone collinari dei Campiani e del parco del Primo Maggio. Le nuove costruzioni vanno da 2300 a 2700 € al mq, mentre le tipologie usate oscillano da 1600 a 1700 € al mq. Non si prevedono per il futuro altri interventi di sviluppo edilizio in queste zone. Sul mercato degli affitti si attesta una certa stabilità, ma si affittano più facilmente le abitazioni di qualità anche negli arredi.

    Le quotazioni nel quartiere di Borgo Trento hanno segnalato stabilità. C’è un aumento della domanda di immobili in affitto da parte di coloro che non riescono ad accedere al mercato del credito. Si tratta soprattutto di coppie giovani  talvolta con contratti di  lavoro a tempo determinato che si orientano verso bilocali e trilocali arredati oppure vuoti. I canoni di locazione oscillano da 400 a 550 € al mese. Sul mercato delle compravendite si registra una buona domanda da parte degli investitori che arrivano anche da altre province della Lombardia e che spendono cifre medie di 110-120 mila € per i bilocali e 150 mila € per un trilocale. La zona infatti è vicina ad alcune sedi universitarie e all’ Ospedale Civile. Di conseguenza esiste una buona domanda da parte di studenti e di lavoratori fuori sede. Gli investitori si sono orientati verso le zone di via Veneto, Mompiano, Borgo Trento e Triumplina. Coloro che hanno acquistato la prima casa hanno scelto tipologie in buono stato di conservazione perché si temono i costi e i tempi dei lavori di ristrutturazione. Borgo Trento, a ridosso del Centro storico si è sviluppato  nella seconda metà del XIX secolo. Offre dal bilocale al taglio più grande,  inseriti in contesti d’epoca e valutati in buone condizioni 2000 € al mq. Anche l’area Nord della città è interessata dai lavori per la  realizzazione della nuova metropolitana di Brescia. In particolare si lavora nella zona di Piazzale Vivanti e nella zona dell’Ospedale Civile dove sono previste due fermate. I lavori dovrebbero terminare nel 2012. Procedono invece a rilento le opere  del Comparto Milano dove oltre ad interventi residenziali sono previste costruzioni di tipo direzionale e commerciale. Tra i lavori in corso ci sono anche quelli per la costruzione dello skyline presso il centro commerciale Freccia Rossa: sorgeranno 18 piani che ospiteranno appartamenti, uffici e negozi. In via Leonardo da Vinci nell’ex comparto Enel sorgeranno altri immobili da destinare ad utilizzo residenziale e direzionale. 

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